Ce qu'est DVF
« Demandes de valeurs foncières » est la base de données de la Direction générale des finances publiques qui recense les mutations immobilières à titre onéreux, ventes, adjudications, échanges, enregistrées par les notaires et publiées au service de la publicité foncière. Elle couvre les cinq dernières années et est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
Pour chaque mutation, on dispose de la date, de la nature de l'acte, du prix, de l'adresse, du type de bien (appartement, maison, dépendance, local, terrain), de la surface bâtie, du nombre de pièces et de la surface de terrain. Les noms des parties ne sont pas publiés.
Deux exceptions territoriales : l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), qui relève du Livre foncier et non de la publicité foncière, et Mayotte. Pour ces territoires, les données ne sont pas disponibles dans DVF ; les bases notariales restent la seule source.
Où consulter DVF gratuitement
- L'application officielle « Explorateur de données de valeurs foncières » de la DGFiP (app.dvf.etalab.gouv.fr) : une carte, on zoome jusqu'à la parcelle, on clique, et les ventes apparaissent. C'est l'outil le plus simple pour un particulier.
- Le service « Rechercher des transactions immobilières » sur impots.gouv.fr (dans votre espace particulier, rubrique « Données publiques »), qui permet de rechercher par commune, rue et période, et d'exporter les résultats.
- Les fichiers bruts sur data.gouv.fr, pour ceux qui veulent travailler dans un tableur : un fichier par année, plusieurs millions de lignes.
Aucune de ces sources ne demande d'inscription ni de coordonnées, contrairement à la plupart des sites privés qui rhabillent ces mêmes données et vous demandent votre téléphone pour les afficher (voir Estimation en ligne : pourquoi on vous rappelle dix fois).
Lire une vente : les colonnes qui comptent
| Colonne | Ce qu'elle signifie | Point d'attention |
|---|---|---|
| Date de mutation | Date de signature de l'acte authentique | Le prix a été négocié 3 à 4 mois plus tôt (compromis) |
| Nature de mutation | Vente, vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), adjudication, échange… | Ne retenir que « Vente » pour l'ancien ; les VEFA sont du neuf, à prix non comparable |
| Valeur foncière | Prix de la mutation, hors frais de notaire | Peut couvrir plusieurs lots (appartement + cave + parking) vendus ensemble |
| Type de local | Appartement, maison, dépendance, local industriel ou commercial | Un même acte peut générer plusieurs lignes |
| Surface réelle bâti | Surface au sol du local (proche de la surface habitable, ce n'est pas la surface Carrez) | Les différences avec l'annonce peuvent atteindre 5 à 10 % |
| Nombre de pièces principales | Hors cuisine, salle de bain, WC | Sans objet |
| Surface terrain | Surface de la ou des parcelles | Essentiel pour les maisons |
Les pièges de lecture
Une mutation, plusieurs lignes
Le piège n° 1. Un appartement vendu avec sa cave et son parking apparaît sur trois lignes portant la même date, la même adresse et le même prix total. Si vous calculez un prix au m² sur chaque ligne, vous obtenez trois valeurs fausses (dont un parking à 300 000 €). Il faut regrouper les lignes d'une même mutation (même date, même numéro de disposition) et ne diviser le prix que par la surface du logement.
Les ventes en bloc
Un immeuble entier ou un lot de plusieurs appartements vendus en un seul acte donne une valeur foncière très élevée répartie sur plusieurs logements, souvent à un prix au m² inférieur au marché. Reconnaissables à la multiplicité des lignes « Appartement » sous une même date.
Les prix hors marché
Ventes entre parents, ventes avec réserve d'usufruit (viager, démembrement), ventes à un locataire en place, ventes de biens sinistrés ou occupés : leur prix est légitime mais non représentatif. Repérez-les par leur écart au reste de la série, un prix au m² inférieur de moitié à ses voisins est presque toujours l'un de ces cas, et écartez-les.
Le neuf mélangé à l'ancien
Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) figurent dans DVF avec des prix supérieurs de 20 à 30 % à l'ancien, TVA incluse. Filtrez-les par la nature de la mutation.
Le décalage temporel
Entre la négociation du prix et sa publication dans DVF, il s'écoule 6 à 12 mois. Les données les plus récentes reflètent le marché d'il y a deux ou trois trimestres. Dans un marché qui évolue vite, il faut corriger avec l'indice des notaires ou l'observation des annonces.
La plupart des erreurs d'estimation automatique viennent de ces pièges : parkings comptés comme des logements, ventes en bloc, viagers. Un bon outil regroupe les lignes par mutation, filtre les natures d'acte et écarte les valeurs aberrantes avant de calculer. C'est ce que fait DossImmo, et c'est pourquoi nous affichons les ventes retenues dans le dossier : vous pouvez vérifier.
Ce que DVF ne dit pas
- L'état du bien : rénové, à rafraîchir, à rénover, rien ne le distingue. Deux appartements identiques peuvent légitimement s'écarter de 25 %.
- L'étage, l'ascenseur, l'exposition, la vue, le balcon : absents. Le numéro de lot et la parcelle sont là, mais pas leurs caractéristiques.
- Le DPE : absent de DVF, mais disponible par ailleurs dans la base de l'ADEME, à l'adresse.
- Le mobilier inclus ou les travaux négociés : un prix peut inclure une cuisine équipée, ce qui le gonfle légèrement.
- Les ventes en cours : les compromis signés mais non encore passés en acte n'y figurent pas.
C'est pourquoi DVF donne le niveau du marché, pas la valeur de votre bien : il reste à positionner celui-ci par rapport aux comparables, avec les ajustements décrits dans Comment fixer le prix de vente de son bien.
Pour avoir directement le prix médian au m² de votre ville, l'évolution depuis 2021 et les dernières ventes, consultez nos pages Prix au m² ville par ville, calculées sur ces mêmes données DVF.
De DVF à l'estimation
- Ouvrez l'explorateur officiel et zoomez sur votre rue et les rues voisines.
- Relevez les ventes de biens du même type sur 12 à 18 mois, en regroupant les lignes d'une même mutation.
- Éliminez les VEFA, les ventes en bloc et les prix manifestement hors marché.
- Calculez le prix au m² de chaque vente et la médiane de la série.
- Ajustez à votre bien (étage, état, extérieur, DPE) et à la tendance du marché.
Comptez une heure pour un secteur urbain dense, davantage à la campagne où il faut élargir le périmètre. Si vous préférez que ce travail soit fait pour vous, avec les ventes retenues affichées noir sur blanc, c'est exactement ce que produit l'estimation DossImmo, gratuitement, et sans que personne ne vous rappelle.
Les ventes DVF de votre rue, déjà nettoyées et analysées
Tapez votre adresse : DossImmo regroupe les mutations, écarte les ventes hors marché, ajuste à votre bien et affiche les comparables retenus. Gratuit, sans coordonnées. Le dossier de vente complet est à 9 €.