Diagnostics obligatoires : lesquels, combien, combien de temps

Le principe : un dossier adapté au bien, pas un pack standard

Le dossier de diagnostic technique (DDT) n'est pas une liste fixe : chaque diagnostic a sa propre condition de déclenchement, l'âge du bâtiment, l'âge des installations, la localisation, le type de bien. Un appartement de 2010 dans une zone sans risque n'a besoin que du DPE, de l'ERP éventuel et du mesurage Carrez. Une maison de 1930 à la campagne peut en cumuler huit.

C'est pourquoi les « packs tout compris » vendus par certains réseaux sont souvent surdimensionnés : vous payez des diagnostics qui ne vous concernent pas. La bonne démarche est d'établir d'abord la liste qui s'applique à votre bien, puis de demander des devis sur cette liste précise.

Les diagnostics un par un

DPE, diagnostic de performance énergétique

Obligatoire pour toutes les ventes, et ses résultats (classe énergie, classe climat, estimation des dépenses annuelles) doivent figurer dans l'annonce. Valable 10 ans, mais attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit la date inscrite dessus. Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable : un acheteur peut se retourner contre le vendeur si le diagnostic s'avère erroné à son détriment.

Le DPE a un impact direct sur le prix : les études des notaires mesurent une décote des biens classés F et G par rapport aux biens D, de l'ordre de 10 à 15 % selon les régions, et une prime pour les classes A et B. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, ce qui pèse sur la demande des investisseurs pour ces biens.

Audit énergétique

Obligatoire pour la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G (F et G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025 ; la classe D suivra en 2034). Distinct du DPE, il propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une meilleure classe. Il doit être remis à l'acheteur dès la première visite. Valable 5 ans. Ne concerne pas les appartements.

Amiante

Obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Le diagnostiqueur recherche les matériaux susceptibles d'en contenir (dalles de sol, flocages, canalisations, toitures en fibrociment). Validité illimitée si le rapport, réalisé après 2013, ne relève aucune présence ; à renouveler tous les 3 ans en cas de présence. Un ancien rapport d'avant 2013 doit être refait.

Plomb, constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Porte sur les peintures. Validité illimitée si aucune trace au-delà du seuil, sinon 1 an. En cas de présence importante et dégradée, le vendeur doit en informer l'occupant et, le cas échéant, l'agence régionale de santé.

Électricité et gaz

Obligatoires lorsque l'installation intérieure a plus de 15 ans. Validité 3 ans pour une vente (6 ans pour une location : un diagnostic réalisé pour louer peut donc être trop ancien pour vendre). Ils constatent des anomalies sans obliger à les corriger, mais un rapport listant des « anomalies majeures » devient un argument de négociation classique.

Termites

Obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (une grande partie du Sud-Ouest, du pourtour méditerranéen, de la vallée de la Loire, de l'Île-de-France…). Validité 6 mois seulement : commandez-le en dernier, ou vérifiez qu'il sera encore valable au compromis.

État des risques et pollutions (ERP)

Obligatoire dès lors que la commune est couverte par un plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, incendie, technologique), en zone sismique 2 à 5, ou en zone à potentiel radon de niveau 3, ce qui concerne la grande majorité des communes. Il doit être fourni dès l'annonce (l'annonce doit mentionner où le consulter) et daté de moins de 6 mois au compromis et à l'acte. C'est le seul diagnostic que vous pouvez établir vous-même, gratuitement, sur le site Géorisques de l'État.

Assainissement non collectif

Obligatoire si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout. Délivré par le SPANC de votre commune après contrôle de l'installation (fosse septique, micro-station). Valable 3 ans. En cas de non-conformité, l'acheteur a un an après la vente pour mettre l'installation aux normes, ce qu'il chiffrera dans son offre.

Mesurage loi Carrez

Obligatoire pour tout lot de copropriété (appartement, mais aussi maison en copropriété horizontale). Il mesure la surface privative au sol sous plus de 1,80 m de hauteur, hors murs, cloisons, gaines, balcons et caves. Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l'acheteur lui permet d'exiger une baisse proportionnelle du prix dans l'année suivant l'acte. Validité illimitée tant qu'aucun travaux n'a modifié les surfaces. Les maisons individuelles n'y sont pas soumises.

Mérule et bruit

Dans les zones définies par arrêté préfectoral, une information sur le risque de mérule (champignon) doit être remise à l'acheteur. Dans les zones de bruit des aérodromes, un document d'information y est ajouté. Ce sont des informations, pas des diagnostics techniques à proprement parler.

Combien ça coûte

Les prix sont libres. Ordres de grandeur constatés pour un logement de taille courante, hors promotion :

Le prix grimpe avec la surface, le nombre de pièces et l'éloignement du diagnostiqueur. Un déplacement unique pour plusieurs diagnostics fait baisser le total : c'est l'intérêt réel des packs, à condition qu'ils correspondent à votre liste.

Choisir son diagnostiqueur

• Certification : chaque diagnostic exige une certification personnelle délivrée par un organisme accrédité. Vérifiez le nom du diagnostiqueur dans l'annuaire officiel du ministère (diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr).
• Assurance : demandez l'attestation de responsabilité civile professionnelle. Elle est obligatoire et vous protège si un diagnostic erroné vous est reproché.
• Indépendance : le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux qu'il pourrait recommander.
• Le devis doit lister chaque diagnostic et son prix. Méfiez-vous des offres « à partir de » avec des suppléments à l'arrivée (surface, dépendances, cave).
• Préparez la visite : accès à tous les locaux, y compris cave, combles, garage ; factures de l'installation électrique ou de gaz si elles ont été refaites (cela peut rendre le diagnostic inutile) ; plans si vous en avez.

Et si un diagnostic est mauvais ?

Un diagnostic défavorable n'empêche pas de vendre. Aucun, sauf l'assainissement pour l'acheteur après la vente, n'impose de travaux au vendeur. En revanche, il informe l'acheteur, et c'est tout l'enjeu : ce qu'il sait, il ne peut plus vous le reprocher ; ce qu'il ne savait pas peut engager votre responsabilité pour vice caché.

Trois attitudes possibles face à une anomalie (électricité vétuste, présence d'amiante, DPE en F) :

1. Corriger avant la vente si le coût est modéré et l'effet sur le prix important, refaire un tableau électrique, par exemple, supprime un argument de négociation qui pèse souvent plus que les travaux.
2. Intégrer au prix : afficher un prix qui tient compte du coût des travaux, en le disant explicitement dans l'annonce. C'est souvent la solution la plus efficace pour un DPE F ou G.
3. Laisser l'acheteur arbitrer pour les points mineurs, en fournissant un devis indicatif pour cadrer la négociation.

Les erreurs qui coûtent cher

• Publier sans DPE. L'absence de classe énergie dans l'annonce est sanctionnable, et les portails peuvent refuser l'annonce. Le DPE doit exister avant la publication.
• Commander les termites et l'ERP trop tôt. Valables 6 mois, ils sont souvent périmés au compromis si la vente prend du temps, et doivent être refaits.
• Réutiliser un vieux DPE : les diagnostics antérieurs à juillet 2021 ne sont plus valables, même s'ils affichent une échéance en 2027 ou 2028.
• Ne pas fournir l'audit énergétique dès la première visite pour une maison classée E, F ou G : c'est une obligation d'information dont l'absence peut fragiliser la vente.
• Se fier à un mesurage Carrez approximatif : l'action en diminution du prix pour erreur de surface est fréquente et prescrite seulement un an après l'acte.